Regularización de Loteos Irregulares

“Los loteos irregulares o también llamados loteos “brujos” son subdivisiones de terreno que no cuentan con un permiso provisorio o definitivo de la Municipalidad correspondiente. Estos terrenos no poseen delimitaciones claras de calles, tampoco acceso a espacios públicos ni a servicios básicos como: alcantarillado, agua potable, luz, entre otros…”[1].

Estos loteos generalmente conforman “comunidades” o “parcelas de agrado” y en su mayoría las personas las adquieren como segundas viviendas. La característica principal de estos loteos es que la propiedad común, es decir las vías (calles y pasajes), las áreas verdes y las zonas de equipamiento son se exclusiva propiedad de los comuneros, por lo tanto todas las obras a realizar en estos sectores, ya sean de urbanización (agua potable y alcantarillado) o de mejoramiento, en el caso de áreas verdes,  debe de ser costeada en su totalidad por los comuneros. Esta situación acarrea bastantes complicaciones a la hora de ejecutar las obras, ya que los costos de urbanizar las propiedades superan la capacidad económica de los comuneros, por lo cual deben de esperar años para poder acceder a este servicio.

Mediante la Ley 20.234[2] promulgada el año 2007, que establece un procedimiento de saneamiento y regularización de loteos, es posible encontrar una solución a este problema, ya que al acogerse a esta Ley la “propiedad común” se trasforma, durante el trascurso de la Ley, en un Bien Nacional de Uso Público (BNUP) y por lo tanto el estado puede invertir recursos en ella y así, por ejemplo, costear obras de urbanización a mediano plazo.

Es importante recalcar que esta “regularización” no tiene incidencia en la propiedad privada, es decir, que no regulariza construcciones y tampoco constituye regularización del “dominio” de la propiedad.

  1. Requisitos

Para poder acogerse a esta Ley de regularización de Loteos Irregulares, la comunidad o parcela debe de cumplir con una serie de requisitos, los cuales son:

  • EL loteo debe encontrarse materializado antes del 31 de Diciembre de 2006
  • No deben tener recepción definitiva de loteo
  • Sus viviendas deben tener una tasación máxima de 1.000 UF (en promedio)
  • Deben localizarse en áreas urbanas o en áreas rurales, siempre que cuenten con informe favorable de la Seremi de Vivienda y Urbanismo
  • No deben estar localizados en áreas de riego o protección o en áreas con declaratoria de utilidad publica
  • No deben existir reclamaciones pendientes ante la Dirección de Obras Municipal al 31 de Diciembre de 2006, por cumplimiento de normas urbanísticas
  • Debe de cumplir con las exigencias establecidas para vías de circulación establecidas en el Art. 2.3.2, 2.3.3 y 2.3.4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (O.G.U.C)[3]
  • Contar con la aprobación de al menos un 20% de los derechos del loteo
  • Que exista al menos un 40% de residentes, en el caso de loteos ubicados en zona urbana, y de un 30% en el caso de loteos ubicados en zona rural.

Una vez cumplidos los requisitos se procede a su tramitación en la Dirección de Obras respectiva a cargo de un profesional competente, el cual deberá elaborar un plano de loteo en base a un levantamiento topográfico en donde se grafique:

  1. Los accesos a BNUP, o en su defecto la forma de cómo se accede al loteo
  2. La superficie de cada loteo resultante
  3. Las superficies destinadas a vialidad, áreas verdes y equipamiento, cuando corresponda
  4. Los sitios que se encuentran edificados, señalando en cada caso, los metros cuadrados construidos, el destino de las edificaciones, la clasificación y categoría de la vivienda.
  1. Plazos

Una vez ingresado el expediente, la Dirección de Obras tiene un plazo de 60 días para su revisión. Si es que el expediente no presenta ninguna observación, se procede a la aprobación del plano de loteo y a la extensión del certificado de recepción provisoria.[4]

En caso de solicitar excepción a la Secretaria Regional de Vivienda y Urbanismo, se debe de realizar antes del ingreso del expediente a la Dirección de Obras y la aprobación o negación de la solicitud puede demorar varios meses.

  1. Beneficios

Una vez aprobado el loteo por la Dirección de Obras, los comuneros se pueden acercar a la Secretaria de Planificación (Secpla) para poder gestionar proyectos de urbanización tales como:

  1. Alumbrado publico
  2. Agua potable
  3. Alcantarillado
  4. Pavimentación de calles

En este punto es importante mencionar que para proyectos de urbanización primero es necesario aprobar el diseño de los mimos por las entidades correspondientes (Litoral, Esval y Serviu). Una vez aprobados, se debe de buscar una fuente de financiamiento para su ejecución, ya sea del presupuesto Municipal o proveniente del Gobierno Regional (GORE).

Para que cada propietario tenga el servicio en su vivienda de forma independiente a sus vecinos, también existen requisitos, tales como:

  • Enfrentar un BNUP, o en este caso haberse acogido a la Ley 20.234
  • Tener Registro Social de Hogares (RSH) en la comuna
  • Poseer rol independiente de la propiedad, es decir tener Titulo de Dominio del inmueble.
  1. Gestión Municipal

Desde finales del año 2016 y principios del 2017, la Municipalidad de El Tabo a través de la unidad de Secpla, ha estado trabajando con distintos sectores de la comuna para poder acoger a esta Ley de regularización a distintas comunidades o parcelas, tales como:

  • Sector El Tabo Norte
    • Altos de Córdova
    • Los Aromos
    • Santa Luisa
    • Miraflores Norte
  • Sector El Tabo Alto
    • Ex Fundo El Pinar
    • Ex Fundo Chépica
    • La Codorniz
  • Sector EL Tabito
    • Santa Margarita
    • Ciudadela de Reloncaví
  • Sector Las Cruces
    • Villa Mirasol
    • Ester Morales
    • Mar y Boldo
  • Sector San Carlos
    • Montemar
    • Lomas Verdes
  • Sector Palo Verde
    • Palo Verde
    • El Esfuerzo
    • El Faro

Nota: todas estas comunidades o parcelas se encuentran en diferente proceso de regularización, algunas aun en recopilación de antecedentes y otras ya se encuentran regularizadas.

[1] Información recopilada en:

http://www.bienesnacionales.cl/?page_id=32965#:~:text=Los%20loteos%20irregulares%20o%20tambi%C3%A9n,definitivo%20de%20la%20Municipalidad%20correspondiente.

[2] Esta Ley ha sufrido modificaciones en el año 2008 (Ley 20.562), en el año 2012 (Ley 20.812) y en el año 2020 (actual Ley 21.206).

[3] En el caso de no cumplir con esta exigencia, es posible solicitar una excepción a la Secretaria Regional de Vivienda y Urbanismo antes del ingreso del expediente a la Dirección de Obras, descrito en el numeral 3 de la DDU 314 del Ministerio de Viv. Y Urb.

 Se le llama “recepción provisoria” debido a que es válida durante el transcurso de la Ley, y no es una recepción definitiva como tal, ya que esta posee otro tipo de requisitos.