Regularización de Loteos Irregulares
“Los loteos irregulares o también llamados loteos “brujos” son subdivisiones de terreno que no cuentan con un permiso provisorio o definitivo de la Municipalidad correspondiente. Estos terrenos no poseen delimitaciones claras de calles, tampoco acceso a espacios públicos ni a servicios básicos como: alcantarillado, agua potable, luz, entre otros…”[1].
Estos loteos generalmente conforman “comunidades” o “parcelas de agrado” y en su mayoría las personas las adquieren como segundas viviendas. La característica principal de estos loteos es que la propiedad común, es decir las vías (calles y pasajes), las áreas verdes y las zonas de equipamiento son se exclusiva propiedad de los comuneros, por lo tanto todas las obras a realizar en estos sectores, ya sean de urbanización (agua potable y alcantarillado) o de mejoramiento, en el caso de áreas verdes, debe de ser costeada en su totalidad por los comuneros. Esta situación acarrea bastantes complicaciones a la hora de ejecutar las obras, ya que los costos de urbanizar las propiedades superan la capacidad económica de los comuneros, por lo cual deben de esperar años para poder acceder a este servicio.
Mediante la Ley 20.234[2] promulgada el año 2007, que establece un procedimiento de saneamiento y regularización de loteos, es posible encontrar una solución a este problema, ya que al acogerse a esta Ley la “propiedad común” se trasforma, durante el trascurso de la Ley, en un Bien Nacional de Uso Público (BNUP) y por lo tanto el estado puede invertir recursos en ella y así, por ejemplo, costear obras de urbanización a mediano plazo.
Es importante recalcar que esta “regularización” no tiene incidencia en la propiedad privada, es decir, que no regulariza construcciones y tampoco constituye regularización del “dominio” de la propiedad.
- Requisitos
Para poder acogerse a esta Ley de regularización de Loteos Irregulares, la comunidad o parcela debe de cumplir con una serie de requisitos, los cuales son:
- EL loteo debe encontrarse materializado antes del 31 de Diciembre de 2006
- No deben tener recepción definitiva de loteo
- Sus viviendas deben tener una tasación máxima de 1.000 UF (en promedio)
- Deben localizarse en áreas urbanas o en áreas rurales, siempre que cuenten con informe favorable de la Seremi de Vivienda y Urbanismo
- No deben estar localizados en áreas de riego o protección o en áreas con declaratoria de utilidad publica
- No deben existir reclamaciones pendientes ante la Dirección de Obras Municipal al 31 de Diciembre de 2006, por cumplimiento de normas urbanísticas
- Debe de cumplir con las exigencias establecidas para vías de circulación establecidas en el Art. 2.3.2, 2.3.3 y 2.3.4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (O.G.U.C)[3]
- Contar con la aprobación de al menos un 20% de los derechos del loteo
- Que exista al menos un 40% de residentes, en el caso de loteos ubicados en zona urbana, y de un 30% en el caso de loteos ubicados en zona rural.
Una vez cumplidos los requisitos se procede a su tramitación en la Dirección de Obras respectiva a cargo de un profesional competente, el cual deberá elaborar un plano de loteo en base a un levantamiento topográfico en donde se grafique:
- Los accesos a BNUP, o en su defecto la forma de cómo se accede al loteo
- La superficie de cada loteo resultante
- Las superficies destinadas a vialidad, áreas verdes y equipamiento, cuando corresponda
- Los sitios que se encuentran edificados, señalando en cada caso, los metros cuadrados construidos, el destino de las edificaciones, la clasificación y categoría de la vivienda.
- Plazos
Una vez ingresado el expediente, la Dirección de Obras tiene un plazo de 60 días para su revisión. Si es que el expediente no presenta ninguna observación, se procede a la aprobación del plano de loteo y a la extensión del certificado de recepción provisoria.[4]
En caso de solicitar excepción a la Secretaria Regional de Vivienda y Urbanismo, se debe de realizar antes del ingreso del expediente a la Dirección de Obras y la aprobación o negación de la solicitud puede demorar varios meses.
- Beneficios
Una vez aprobado el loteo por la Dirección de Obras, los comuneros se pueden acercar a la Secretaria de Planificación (Secpla) para poder gestionar proyectos de urbanización tales como:
- Alumbrado publico
- Agua potable
- Alcantarillado
- Pavimentación de calles
En este punto es importante mencionar que para proyectos de urbanización primero es necesario aprobar el diseño de los mimos por las entidades correspondientes (Litoral, Esval y Serviu). Una vez aprobados, se debe de buscar una fuente de financiamiento para su ejecución, ya sea del presupuesto Municipal o proveniente del Gobierno Regional (GORE).
Para que cada propietario tenga el servicio en su vivienda de forma independiente a sus vecinos, también existen requisitos, tales como:
- Enfrentar un BNUP, o en este caso haberse acogido a la Ley 20.234
- Tener Registro Social de Hogares (RSH) en la comuna
- Poseer rol independiente de la propiedad, es decir tener Titulo de Dominio del inmueble.
- Gestión Municipal
Desde finales del año 2016 y principios del 2017, la Municipalidad de El Tabo a través de la unidad de Secpla, ha estado trabajando con distintos sectores de la comuna para poder acoger a esta Ley de regularización a distintas comunidades o parcelas, tales como:
- Sector El Tabo Norte
- Altos de Córdova
- Los Aromos
- Santa Luisa
- Miraflores Norte
- Sector El Tabo Alto
- Ex Fundo El Pinar
- Ex Fundo Chépica
- La Codorniz
- Sector EL Tabito
- Santa Margarita
- Ciudadela de Reloncaví
- Sector Las Cruces
- Villa Mirasol
- Ester Morales
- Mar y Boldo
- Sector San Carlos
- Montemar
- Lomas Verdes
- Sector Palo Verde
- Palo Verde
- El Esfuerzo
- El Faro
Nota: todas estas comunidades o parcelas se encuentran en diferente proceso de regularización, algunas aun en recopilación de antecedentes y otras ya se encuentran regularizadas.
[1] Información recopilada en:
[2] Esta Ley ha sufrido modificaciones en el año 2008 (Ley 20.562), en el año 2012 (Ley 20.812) y en el año 2020 (actual Ley 21.206).
[3] En el caso de no cumplir con esta exigencia, es posible solicitar una excepción a la Secretaria Regional de Vivienda y Urbanismo antes del ingreso del expediente a la Dirección de Obras, descrito en el numeral 3 de la DDU 314 del Ministerio de Viv. Y Urb.
Se le llama “recepción provisoria” debido a que es válida durante el transcurso de la Ley, y no es una recepción definitiva como tal, ya que esta posee otro tipo de requisitos.